失敗のないマイホーム計画のために必要なこととは?その2

こんにちは。
松岡です。




それでは、今回からは『住宅ローン』について
お伝えしていきたいと思います。



まず、そもそも住宅ローンとは何か?
ということからお伝えすると、
住宅ローンは銀行が取り扱う“金融商品”です。
つまり、住宅ローンを組むということは、
その“金融商品”を買うということです。
ということで、他の買い物同様に商品を買うんですから、
その商品の中身を知ったうえで選択すべきなんですよね。



では、その中身についてご説明しますね。
住宅ローンは、大きく分けると
『変動ローン』と『長期固定ローン』があります。

それらのローンが、
どういう仕組みで成り立っているか?というと、



☑長期固定ローン=
長期金利(7月時点0.46%)+銀行手数料(2%)‐キャンペーン金利(優遇金利)

☑長期固定ローン=
政策金利(0.1%)+銀行手数料(2%)‐キャンペーン金利(優遇金利)

☑変動ローン=
短期金利(0.1%)+銀行手数料(2%)‐キャンペーン金利(優遇金利)

このように成り立っています。



ここで2つのことが言えるのですが、
まずは、現在の住宅ローン金利が低いのは、
決して銀行が切磋琢磨して下げてきたのではないということです。

住宅ローン金利が下がってきたのは、
金利の指標となる長期金利などの金利が下がってきたからであり、
銀行は自身の取り分利益である手数料は変わっていません。
つまり、住宅ローンの金利の変化は、
今後の金利状況によって変化していくということになります。



また、キャンペーン金利も、
すぐに打ち切りできるなど原稿の自由度があるものなので、
恒久的に継続されるものでもないので、
この点にも注意が必要となります。

では、続いて2つ目のポイントですが、
変動ローンと長期固定ローンは、
金利を決定する基準が全く違うということです。
つまり住宅ローンの作られ方が全然違うということです。



まずは、変動ローンは『短期金利』というものが
金利を決定する指標になるわけですが、
この短期金利とは、“期間が1年未満の金融資産の金利”のことを指します。

そして、長期固定ローンは『長期金利』というものが
金利を決定する指標となるわけですが、
この長期金利とは、“期間が1年以上の金融資産の金利”のことを指します。

で、市場の原理としては、
長期金利に比べると短期金利の方が
金利は安いっていうのが当然のことですから、
変動ローンの方が長期固定ローンに比べて
金利が安くなるのが普通ってことになります。



なんとなく変動と固定の違いについて
分かっていただけましたでしょうか?



それでは、ご理解いただけたという前提で、
続いては、“それぞれ住宅ローンの作られ方”
についてお伝えしていこうと思います。





が、そのお話はまた次回ということで(*^_^*)
それでは、、、

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失敗のないマイホーム計画のために必要なこととは?

『住宅購入の際に知りたいことや悩みは何でしょうか?』

これは、2013年に朝日新聞が
家を建てようと考えている方に投げかけた質問であり、
実際に615の有効回答(複数回答可)をもらったわけですが、
その回答数が最も多かったことは何でしょうか?


こんにちは(*^_^*)
松岡です。



最近は暑さも増して、夏本番となってきました。
当社でも、扇風機とエアコンが大活躍しています!
皆様、水分をしっかりとって熱中症などには注意して下さいね。

家を建てるとなれば、
わからないことや悩みだらけなのは、
誰もがそうだと思います。

実際の回答を見てみても、
第2位が『間取り』に関すること、
第3位は『耐震性や耐久性』について、
第4位は『立地』に関することで、
第5位は『新築か中古か?』ということだったのですが、

これは、あなたが思っていることとほぼ同じではないでしょうか?
もちろん1位も、あなたが最もわからないことでしょうし、
だからこそ最も不安なことだと思うのですが、それは、、、



『資金計画・住宅ローンのこと』です。



当然です!!!
なぜなら、住宅購入は、
『人生で一番高額な買い物』であり、
『経験値のない買い物』であり、かつ
『絶対に失敗できない買い物』だからです。

ということで、弊社では、
『資金計画』や『住宅ローン』については、
ブログでもセミナーでも、ニュースレターでも
そして面談時においても、
耳にタコができるぐらいうるさくお伝えしているわけですが、
今回からは、いつも以上に詳しく
それらのことについてお伝えしていこうと思います。





まず、資金計画において、
特に注意しなければいけないことが2点あります。

1つは『将来の生活にも支障がない購入額にすること』であり、
もう1つは『利率だけでなく“自分に合った”金利タイプ選びをすること』です。

つまり、家づくりをする時には、
『自分の予算を知ることが非常に大切である』
ということなんですが、
その予算を決定していくうえで基準となるのが、
住宅ローン選び』になります。

それぐらい『住宅ローン選び』は家づくりの肝になるわけです。
でも、現実はどうかというと、
この『「住宅ローン選び』を、そんなに重要視せずに、
家づくりを進めてしまっている方が非常に多いです。
貸してくれさえすれば、どこでもいいと言わんばかりに・・・

その理由はいくつか考えられますが、
一番多いのは、
住宅ローン=難しい=わからない=銀行に相談しよう』
と考えてしまい、自分で勉強したり調べたりすることなく、
すでに口座を持っている銀行だったり、
会社がお付き合いしている銀行だったり、
不動産屋や住宅会社が取引している銀行に
パッと相談に行ってしまうことが原因ではないでしょうか?

こうなると、銀行に進められるがままの
住宅ローンを組まざるを得なくなってしまいます。

例えば、
あなたが月々の返済額を8万円ぐらいで考えていたとしましょう。
そして、あなたの理想の家づくりのためにかかる見積もりが
土地と家を合わせて3000万円だったとしましょう。

あなたは、ホントは固定金利がいいな~と思っています。
でも、銀行に相談したところ、固定を選ぶと
月々の返済額が9.5万円になってしまうみたいで、
それは今の生活のことを考えるとだいぶキツいし・・

なんといっても、すすめてくれてる住宅ローンに比べると
最初の借りる時にかかる費用が〇十万も余分にかかってしまい、
その費用を捻出することも出来ないし・・

こうなれば、その選択肢はあっさりと消えてしまうことになります。





でも、思ってた通りに毎月8万円の返済でいけそうだし、
余分な費用も最初に要らないし、
銀行の方の話では、金利もしばらく上がらなさそうだし、
『まっ大丈夫でしょっ!!』ってことで落ち着くことになります。

でも、それは今はいいかもしれませんが、
近い将来、悲劇の始まりを招くことになるかもしれません。
というより、これからはそうなることが
かなり高い確率で予想される時代を迎えることになります。





ということで、次回からは、
そういった背景を踏まえながら
『住宅ローン』について詳しくお伝えしていきたいと思います。

ではでは。


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土地選びで大切なことの1つ

台風も過ぎ去りそろそろ猛暑から少し遠ざかりたいところですが、まだまだこの暑さ、続きそうですね(;´∀`)

こんにちは、松岡です。

今回は土地選びについてお話させていただきます。

土地選びをされるにあたり、気になる点は?
という質問に対する答えは様々あるのではないでしょうか。

・交通の便
土地の向きや立地条件
土地の形状
・陽当たり
・エリア
・金額
など…
あげたらきりがありません。

購入した土地を駐車場として使用されるのであれば
条件はグッと減らされます。
しかし皆様はこれからずっと住まう家を建てるのです。
しかも気軽に買い替えもできません。

慎重になるのも当然です。

ですが土地の形状や向きは設計の力で改善できます。
又、エリアも「住めば都」という言葉通り、人には順応力があるのです。

今回は土地探しをするうえでの忘れがちなポイントを
お話しさせていただきます。

『どんな人が近所に住んでいるのか?』ということは、
土地購入を目前に控えた誰もが気になることだと思います。

ですから、土地を契約する前に、
必ず購入しようと考えている土地の周辺を、
自分自身でリサーチすることをオススメしているわけですが、
その際、より注意を払っていただきたいポイントがあります。
それは『北側に建っている家に住まれているのはどんな人たちなのか?』です。
なぜなら、あなたが家を建てたなら、
その家は確実に日当たりが悪くなり暗くなってしまうからです。
そしてそうなれば、
なんらかのトラブルが起こってしまうかもしれないからです。

あまり、詳しくお伝えは出来ませんが、
過去にこういったコトが起こりました。
それは、、、

北側に建っている家の方が、
無理難題を言ってきたということです。

あるケースでは、
『すでに工事にかかっている家を前に寄せろ』と言ってきました。
また、あるケースでは、
『リビングの中が丸見えになるから目隠しを設置しろ』と言ってきました。

しかし、いずれの場合も、
出来る限り北側にスペースをとっていましたし、
もちろん法令にも全く違反もしていませんでした。
むしろ、よりいっそう配慮していたぐらいです。

でも、コチラ側の最大限の配慮も、
そういった方たちには全く理解をしていただけませんでした。

そして結局、これから先の暮らしやお付き合いのコトを考えたらと、
どちらのお施主様も、なんらかの譲歩をせざるを得なくなってしまいました。
なんの責任もないのに・・・

ですから、北にすでに家が建っている土地を購入する際には、
しすぎるぐらい注意するに越したことはないということなんですよね。

ですが、この話は逆の立場としてもまた、
考えておかなければいけないことでもあります。

もし、あなたが購入を考えている土地の南側には、
今現在はなにも建っていなかったとしても、
そこが田んぼや畑だとしたら、
もしかしたら将来的にそこには家が建つことになるかもしれません。
そして、そうなれば間違いなく日当たりが悪くなり、
家の中が暗くなってしまうことでしょう。

しかし、そうなってから、
南側の土地を購入し家を建てる方に、文句を言ったのでは、
お互いが気まずくなるだけでなんの良いこともありません。

ですから、そうならないように、
家を建てる時点で、そうなるかもしれないことを想定しつつ、
設計プランを練るようにしなければいけないんですよね。

もし、あなたが土地購入から家づくりをしなければいけないのであれば、
そういったことにも配慮しつつ、
土地選びや家の設計をしていただければと思います。

そして、特に北側に建っている家の方がどんな方なのか?を
しっかりとリサーチすること、
それから家の着工までに良い関係性をつくるようにすること、
この2点を心がけていただければと思います。

その土地は、あなた自身が一生住むことになる土地ですからね。
その一手間を惜しむようなことだけはしないで下さい。
ぜひ、参考にしていただければと思います。

ではでは。


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家づくりで陥りやすい罠・・・

例えば同じ製品でも、いわゆる『松竹梅』というランクが
存在した場合、真ん中の『竹』を選んでしまうのが、
我々日本人の大多数なのではないでしょうか?



こんにちは!!
松岡です。



先日、ケーズデンキにミキサーを買いに行きました。
ミキサーを使ってミックスジュースを作るためです。



遡ること買い物の前日。
たまたまついてたテレビで、健康に関する番組をしており、
そこで『これは腸にサイコ―にいいドリンクだ!』と言わんばかりに
紹介されていた飲み物に興味を持った私は、
その翌日、めずらしくその番組に感化されて、
早速ミキサーを買いに出かけたわけです。



基本的に、買い物をする時には、
ほぼ悩まず、また他店と見比べることもなく
その場で即決してしまう私でしたが、
この時ばかりは、少しその場で立ち往生してしまいました・・・



なぜなら、、、



ミキサーを選ぶ基準が分からなかったからです。
さらに、思った以上にたくさん種類があったからです。
2000円代のモノから10000円近くするモノまで・・・



とはいえ、たかがミキサーごときで
店員さんを呼んでその違いを聞くのもなんだかな~なんて思い、
一応いくつかの製品を手に取って違いを探そうとしたのですが、
普段からキッチンに立つことがない私にとっては、
そこに書かれた文字は何のこっちゃさっぱりわからない苦痛の文字です(笑)
ですから、すぐにそんな無駄なことはやめて、
自分の本能を信じ、直感で選ぶことに決めました(笑)



最初に言っておきますが、私には
高額な製品は、最初から選択肢にありません(;一_一)
だって、いつまで使うか分からないし、
今回は珍しく、テレビに影響を受けて気まぐれで買うものですからね(笑)



ですから対決は、
『最も安い製品』VS『そのちょっと上の製品』ってなわけです。
さぁ!あなたならどっちを買いますか???



ここで、私はこう考えたわけです(+o+)
『一番安いやつは、もしかしたらすぐ壊れるかもしれないし、
なんとなくカッコ悪いから、1つ高いやつにしておこうかな?
あっ、この1つ高いやつは期間限定で6月中旬まで500円引きだし、
広告掲載の商品って書いてるから、目玉商品なのかも!?』と。



なんとも単純な発想ですが、
選ぶ基準が分からない場合って、
一番安いやつ、ではなく、その一つ上ぐらいのやつ
を買ってしまいません?



けっこう買い物あるあるかも(笑)!



別の例で言いますと、ランチを食べに行って、
メニューが1500円、1000円、500円(極端?)だったとしましょう。
こんな場合って、間違いなく1500円は選ばないですし、
かといって、ホントは500円にしたくても、
それもなんだか恥ずかしいような気がして、
特に意味もなく1000円を選んでしまったりしますよね?



つまり、人間には“しょーもない見栄”が少なからずあるってことです。
しかも、張っても仕方ないコトに見栄を張ってしまいがちです。



家づくりでも、誰もが見えない何かに見栄を張ってしまいがちです。
例えば、“土地や家の大きさ”です。
『土地は70坪ぐらいは欲しくて、家も最低40坪は必要ですね―!』
これは、ホントよく耳にするセリフです。
収入が高く、しっかり貯金もしていて、
あるいは親御さんからの援助がたっぷりある方なら、
その通りのことを実現することは可能でしょう。



でも、よーく現実を見据えてください!
兵庫の平均収入は『476.8万円万円』です。
ここ最近は共働きが当たり前ですから、
みなさん収入を合算して考えがちで、
結果、先程の条件に沿った家づくりが実現出来てしまうわけですが、
その後の生活は果たしてどうなのでしょうか?



また、オーバーローンに陥ってしまうと、
建てた後の生活が苦しいばかりではなく、
選ぶ住宅ローンを間違えてしまった場合、
3年後、あるいは10年後に、そのしわ寄せが、
青天の霹靂のごとく目の前に突き付けられるわけです。



それはつまり、生活費も光熱費も、雑費も食費も教育費も、
なにもかも上がった上にローンの金額まで上がるという残酷な現実です。



ということで、まずは予算をしっかりとはじき出して、
その中で叶えられる家づくりをしていくようにしてくださいね。
もしかしたら、それは70坪の土地に40坪の家かもしれません。
もしかしたら、それは45坪の土地に28坪の家かもしれません。



それを決めるのは、あなたの見栄ではなく『予算』というわけです。

ではでは、、、


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知っていますか?諸費用Ⅳ

こんばんは。
松岡です。



前回から、“諸経費”の中身を細かく分解していますが、
前回の記事を見ていただければ、選ぶ住宅ローンによっては、
銀行にかかる経費だけでも、相当な費用が発生するかもしれないことを
お分かりいただけたかと思います。



もちろん、それらの費用を正確に把握しないまま
家づくりを進めてしまうだけでも、かなり予算オーバーしてしまうため、
資金計画をすることがどれだけ大切なのかも
同時にお分かりいただけたかと思います。



それでは、今回は前回の続きをお伝えしていきます。



まずは『損害保険』から!



✔️火災保険

火災保険は、まず何年間分加入するのか?で金額が変わってきます。

最長で10年間加入出来るのですが、
なんでも長期に渡って一括で払っておく方が割引率が優遇されるように、
火災保険もまた2年で加入するのと10年で加入するのでは割引率が違います。

また、火災保険は、保証の範囲をどこまでにするのか?によっても違います。

例えば、 “水災”に対するリスクに備えるかどうか?によって、
金額はけっこう変わってきます。

さらに、“家財”にも保険をかけるのかどうか?によっても保険金額は違ってきます。

でも、なにより保険金額が大きく違ってくるのは、
“耐火構造”かどうか?ということです。

木造住宅の場合“省令準耐火構造”が耐火構造にあたるのですが、
耐火構造の家は、非耐火構造の家に比べると5〜6割も保険料が安くなります。

ちなみにティアラの家は省令準耐火構造が標準なので、
火災保険のランニングコストも安くすることができます。

そして、35年間と言う長い期間で考えると、
50〜60万円保険の支払額が違ってくるようになるので、
この知識は、ぜひ付けておいていただければと思います。



✔️地震保険

この保険は単体で入ることが出来ず、
火災保険とセットで入るようになる保険です。

この保険は、どこの保険会社で加入しても金額が同じなので、
保険会社で悩む必要は全くありませんが、
建物金額の半分の金額までしか補償してくれないので、
例えば、地震によって家が倒壊したとしても、
2000万円の家なら1000万円しか保険がおりてこないということなので、
家を建て替えるための保険というよりも、
その後の暮らしのための保険だと考えていただければいいかなと思います。

加入期間は最長で5年で、1年ごとに入るか入らないかを決めることも出来ます。

この地震保険もまた、火災保険と同様に、
耐火構造かどうか?によって金額が5〜6割違ってくるので、
非耐火の家にした場合には、
火災保険だけじゃなく地震保険も高くなってしまうことになります。

また、耐震等級によっても割引率が違ってきます。

耐震等級1=10%オフ、耐震等級2=30%オフ、耐震等級3=50%オフ、です。



そして、諸経費最後は『登記代』です。



土地を購入した際の“所有権移転登記”は土地の話の時にお伝えしたので、
ここでは割愛させていただきますね。



✔️建物表示登記

建物の構造、面積、住所、持ち分といった内容に加え、
どんな形状の家が、その敷地にどのように建っているのか?を
測量・製図してもらい、そして申請してもらう登記です。

土地家屋調査士が申請する登記です。



✔️所有権保存登記

完成した建物を、あなたが所有しているということを
公的に第三者へ示すための登記です。

司法書士が申請する登記です。



✔️抵当権設定登記

融資を実行した銀行が、
あなたが所有する土地と建物に担保を設定する登記です。

建物表示登記、所有権保存登記は、
土地家屋調査士や司法書士に頼まなくても、
自分で申請することが出来る登記ですが、
この抵当権設定登記だけは、銀行にとって大切な登記なので、
必ず司法書士にしてもらわなければいけません。



✔️建物滅失登記

古い家を取り壊して建て替えする場合に、
取り壊した後に申請しなければいけない登記です。

土地家屋調査士が申請する登記ですが、
自分で申請することも出来ます。



✔️土地地目変更登記

宅地以外の土地の上に家を建てる場合は、
宅地へと地目を変更しなければいけません。

土地家屋調査しが申請する登記ですが、
自分で申請することも出来ます。



いかがでしたでしょうか?
これで『諸経費』は、ほぼ全て網羅できたかなと思います。



ざっくり100万円〜150万円ぐらいと言われている諸経費ですが、
選ぶ住宅ローンや火災保険、それから申請すべき登記によって、
かかってくる費用はバラバラだと思うので、
資金計画をすることで、正確に把握していただければと思います。



それでは、次回は、
見落としがちな費用についてお伝えしたいと思います。



大なり小なり家を建てた時には、
すべての方に必要となる費用なので、
次回もぜひご覧いただければと思います。



それでは、また...



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